Privati e finanza, il vero piano dietro il Piano casa del governo

(disegno di ottoeffe)

Il primo luglio il Senato ha approvato il Piano casa, che diventa definitivamente legge. Un Piano che non è solo un pacchetto di misure per l’edilizia popolare e sociale, ma che fa parte di una serie di riforme e provvedimenti che aprono sempre di più la strada ai processi di finanziarizzazione dell’abitare in corso da decenni. Questa finanziarizzazione, difatti, considera il patrimonio residenziale – comprese le case pubbliche e sociali destinate alle persone economicamente più svantaggiate – come un veicolo di investimento, piuttosto che come un bene destinato a soddisfare un bisogno sociale fondamentale. Capire questo passaggio è l’unico modo per valutare gli effetti di questa legge.

Prima di entrare nel merito, è importante riflettere sulla fase di trasformazione globale del sistema abitativo. In molti paesi a capitalismo avanzato, grandi società private acquistano interi portafogli di edilizia, sia sociale che privata, trasformando il canone mensile in un flusso di cassa continuo e prevedibile per gli investitori. Aalbers, in un articolo pubblicato recentemente, sostiene che una serie di meccanismi finanziari già consolidati – come costruzione di case per affitto o rivendita, cartolarizzazioni, diversificazione dei portafogli, hedge fund, REIT, e così via – si spingono ora verso una direzione nuova, ovvero verso segmenti abitativi prima considerati marginali, rischiosi o addirittura “non investibili”. Stiamo parlando degli alloggi per studenti, delle case in affitto, delle residenze per anziani, dell’edilizia sociale e sovvenzionata, e persino, negli Stati Uniti, degli insediamenti informali e dei parchi di case mobili. La frontiera della finanza, insomma, si allarga fino al punto in cui quasi qualsiasi unità abitativa, in qualsiasi luogo, diventa un potenziale prodotto d’investimento.

Secondo il geografo, un altro tratto distintivo di questa nuova fase della finanziarizzazione è che il rendimento non viene più solo dall’affitto, ma dall’integrazione di alloggio e servizi (modelli in stile alberghiero, abbonamenti, spese accessorie, servizi “all inclusive”); si assiste sempre più alla trasformazione dell’abitare in una fornitura continua di servizi. In questo scenario, i governi centrali e locali hanno un ruolo decisivo. La finanziarizzazione è co-prodotta dall’azione pubblica: lo Stato agisce da creatore di mercato, ovvero da soggetto che riduce il rischio per gli investitori, e in alcuni casi persino da investitore diretto tramite fondi pensione pubblici e tramite la creazione di società di gestione del risparmio a partecipazione pubblica, come Cassa Depositi e Prestiti e Invimit.

A finanziare queste operazioni sono soprattutto gli investitori istituzionali – fondi pensione, assicurazioni, banche – che in questa fase diventano i veri protagonisti; ed è qui che entra in gioco il risparmio previdenziale. È importante sottolineare che a questo Piano si connette un provvedimento apparentemente sconnesso. Sempre a partire dal primo luglio, sono infatti cambiate le regole del silenzio-assenso sul TFR (trattamento di fine rapporto) per i neoassunti nel settore privato. La legge di Bilancio 2026 prevede che il lavoratore abbia sessanta giorni di tempo per opporsi, non più sei mesi come era previsto in precedenza. In mancanza di un rifiuto esplicito, il TFR viene versato in automatico alla previdenza complementare. Chi decide di lasciare il TFR in azienda può poi ripensarci, ma chi lo destina ad un fondo pensione complementare – per scelta o per silenzio-assenso, quest’ultimo spesso frutto di un’asimmetria informativa – non può più tornare indietro. Lo spiega bene Alessandro Volpi, secondo cui l’entrata in vigore del silenzio-assenso, accompagnato da incentivi fiscali che lo renderanno apparentemente conveniente e affiancato dalla futura portabilità verso fondi aperti più rischiosi, porterà a un importante spostamento del risparmio italiano verso fondi finanziari – per lo più statunitensi – riducendo di fatto la disponibilità dell’Inps. È così che questa ulteriore trasformazione del sistema previdenziale diventa il carburante della finanziarizzazione dell’abitare.

In questa saldatura le due riforme, la privatizzazione del sistema previdenziale e il Piano casa, rivelano la loro comune direzione: accrescere la massa di risparmio gestita da società dentro fondi creati ad hoc, per trasformare le città e le case in strumenti finanziari. E lo fanno da due lati opposti: da un lato, il silenzio-assenso incanala in automatico il risparmio dei lavoratori e delle lavoratrici nella previdenza complementare privata, sottraendolo all’INPS e trasformandolo in capitale che, per definizione, deve essere investito sui mercati e produrre rendimento; dall’altro, una norma del 2025 (D.L. 25/2025) obbliga proprio gli enti pubblici (INPS e INAIL) a destinare fino al quaranta per cento dei fondi disponibili ai veicoli immobiliari gestiti da INVIMIT, gli stessi che il Piano casa introduce. Il risparmio previdenziale, pubblico e privato, viene così spinto per intero nella logica dei fondi.

Vediamo come tutto questo si traduce nel Piano casa. La legge, così come è stata costruita, si articola lungo tre binari convergenti. In primis, la finanziarizzazione e l’apertura al capitale privato che, attraverso il cavallo di Troia dello scopo sociale e dell’utilità pubblica, entra nel sistema e alimenta operazioni speculative di mix funzionale: interventi immobiliari che permetteranno alti rendimenti proprio perché al loro interno convivono funzioni di mercato e non residenziali. In secondo luogo, la compressione e semplificazione delle regole urbanistiche per accelerare i progetti: una serie di procedure e regole renderanno ancora più facili i cambi d’uso e più rapide le autorizzazioni; poteri commissariali permetteranno di andare in deroga alle leggi urbanistiche e si accentreranno in capo a poche figure le decisioni sui progetti di rigenerazione urbana. Infine, l’alienazione e la privatizzazione del patrimonio pubblico, attraverso la vendita e il riscatto degli alloggi ERP, ma anche l’edilizia integrata, che non è solo affittata a prezzi calmierati, ma altresì venduta a un prezzo scontato di almeno il trentatré per cento rispetto al mercato.

VEICOLI FINANZIARI
Per l’edilizia pubblica e sociale (ERP e ERS) – di cui già si è discusso nell’articolo pubblicato a giugno da Monitor – il Piano casa attiva il Fondo Housing Coesione, istituito e gestito da INVIMIT SGR S.p.A.  Questa società di gestione del risparmio, completamente partecipata dal ministero dell’economia e delle finanze, non possiede né acquista direttamente edifici, ma crea un fondo, cioè un contenitore entro cui entrano immobili pubblici che possono essere valorizzati, ristrutturati e affittati o venduti. Il Fondo Housing Coesione è un cosiddetto “fondo di fondi”. Nella scatola più grande c’è il fondo gestito da INVIMIT, in cui confluisce denaro pubblico, ovvero i cento milioni del Fondo per lo sviluppo e la coesione, insieme ad altre risorse nazionali ed europee e alle quote di regioni e ministeri. Questo veicolo finanziario ha il compito di smistare i capitali. Al suo interno ci sono altri fondi gestiti non da INVIMIT, ma da società di gestione private scelte sul mercato. Sono queste ultime che acquistano immobili, li ristrutturano e li affittano.

Su questo impianto il decreto interviene con un ritocco che è solo apparentemente tecnico. Fino a ieri i fondi INVIMIT potevano affiancarsi soltanto a società interamente pubbliche; ora è sufficiente una partecipazione di maggioranza del pubblico, aprendo la quota restante a un socio privato.

Pertanto, anche se il fondo di investimento deve orientarsi all’edilizia pubblica e sociale, non può per definizione privilegiare la funzione sociale rispetto al rendimento, perché ha obblighi fiduciari verso i propri investitori, cioè coloro che mettono il capitale. Resta quindi una tensione strutturale tra rendimento e bisogno abitativo che il vincolo può attenuare, non annullare. Ma quando lo Stato incanala la politica abitativa in un veicolo finanziario di questo tipo, si può parlare a tutti gli effetti di piena finanziarizzazione abitativa.

IL CAVALLO DI TROIA DELLO SCOPO SOCIALE
Un pilastro che merita attenzione e approfondimento è quello dedicato all’edilizia integrata. Come mostrato, le trasformazioni urbane e abitative a cui stiamo assistendo non sono l’esito spontaneo del mercato, ma sono favorite dallo Stato che crea le condizioni normative, finanziarie e procedurali affinché operatori privati, fondi e investitori istituzionali possano intervenire nei processi di rigenerazione urbana, riducendone i rischi spesso in nome dell’accessibilità economica. Non parliamo di investimenti pubblici tradizionali, ma di un modello fondato sul partenariato pubblico-privato. Un concetto che viene espresso chiaramente nell’articolo 9, dove si afferma che i programmi di edilizia integrata vengono realizzati “con l’attrazione prevalente di investimenti privati”. Questa formulazione non è neutra perché esplicita che il sistema si regge sul capitale privato, e che le risorse pubbliche sono residuali.

Dietro questa narrazione, le abitazioni destinate alla fascia grigia della popolazione – cioè chi non ha i requisiti per l’edilizia residenziale pubblica ma non riesce nemmeno a sostenere le spese nel mercato privato – vengono sottoposte alle stesse logiche di rendimento di qualsiasi altro asset finanziario. Di fatto, il meccanismo funziona così: il privato investe, ottiene semplificazioni e vantaggi urbanistici, realizza alloggi a canone calmierato o con finalità sociale per un periodo definito e può destinare il trenta per cento dell’operazione all’edilizia libera di mercato. Il settanta per cento dell’investimento va all’edilizia convenzionata, che a sua volta deve praticare un prezzo o canone scontato di almeno il trentatre per cento rispetto ai valori di mercato, rilevati dall’Osservatorio dell’Agenzia delle Entrate.

Si tratta comunque di prezzi calcolati a partire dai valori di mercato, che nelle grandi città sono già molto elevati. Nella zona Ostiense di Roma, per esempio, il canone di mercato è pari a 16 €/m² al mese, mentre la riduzione del 33% prevista dalla normativa porta il canone a circa 10,70 €/m² al mese, pari a circa 860 euro mensili per un appartamento di 80 m². Anche in questo caso, pur essendo inferiore al prezzo di mercato, il canone resta elevato per molte famiglie appartenenti alla cosiddetta “fascia grigia”.

Gli interventi di edilizia convenzionata possono essere destinati a canone o prezzo calmierati sia alla locazione che alla vendita, senza alcuna specifica quantitativa sul numero di alloggi che saranno affittati o venduti. La legge individua una platea molto ampia. Gli interventi sono destinati ad abitazione principale, ma anche a residenze per studenti universitari e lavoratori fuori sede, giovani coppie, genitori separati, e persino nuove formule abitative come la coabitazione solidale per gli anziani (senior cohousing) e quella di co-housing intergenerazionale, sempre entro i limiti di reddito e patrimonio fissati dalla legge. Durante l’esame alla Camera si è poi chiarito che, tra i lavoratori fuori sede, rientrano anche quelli pubblici come il personale scolastico e sanitario, forze di polizia, vigili del fuoco, forze armate.

Un punto importante è che, decorso il periodo di convenzionamento (trent’anni), cessano gli obblighi previsti dalla convenzione e l’intervento può essere ricondotto integralmente alle ordinarie dinamiche di mercato, salvo diverse previsioni convenzionali.

C’è un altro aspetto di novità rispetto al decreto precedente. Infatti, le modifiche introdotte prevedono che l’operatore può riservare una quota della superficie a funzioni non residenziali: negozi, startup, uffici, coworking e altri servizi. Queste superfici restano escluse dal calcolo del settanta per cento della superficie residenziale da destinare all’edilizia convenzionata, aumentando la quota destinata al libero mercato.

QUANDO IL MODELLO DIVENTA CITTÀ
Se il nuovo modello di edilizia integrata verrà applicato su larga scala, è prevedibile che si favoriranno interventi di rigenerazione urbana fondati sul cosiddetto mix funzionale, un modello che già caratterizza molte delle principali operazioni immobiliari nelle grandi città italiane. Lo schema che emerge è quindi ricorrente, ed è quello che già abbiamo visto col PNRR per gli studentati privati. Anche qui, l’interesse pubblico dell’housing sociale diventa il presupposto che consente di attivare grandi operazioni di trasformazione urbana nelle quali coesistono edilizia convenzionata, residenza libera, commercio, uffici, strutture ricettive e altri servizi.

Roma rappresenta un caso emblematico. Nell’area degli ex Mercati Generali, estesa su circa nove ettari, la creazione di uno studentato privato e altre funzioni non residenziali è oggi promossa attraverso una convenzione di sessant’anni tra Comune di Roma, il gruppo texano Hines e il gruppo Toti/Lamaro; l’operazione potrebbe generare trentadue milioni di euro di ricavi, mentre il comune di Roma prenderà un canone di affitto di 165 mila euro, lo 0,5% dei ricavi stimati.

L’ex deposito AMA della Montagnola, un’area di oltre due ettari, appartiene al Fondo Ambiente gestito da DeA Capital Real Estate SGR ed è interessato da un investimento di circa cento milioni di euro che prevede residenze e funzioni non residenziali.

Analogamente, l’ex Caserma Guido Reni, oltre cinque ettari nel quartiere Flaminio, sta per diventare un grande distretto multifunzionale. Qui CDP Real Asset ha scelto come partner COIMA, che sviluppa l’intervento di circa quattrocento milioni di euro, insieme alla società emiratina Eagle Hills e attraverso il proprio fondo ESG City Impact. Il progetto prevede residenza libera, housing sociale, spazi commerciali, un albergo di lusso e servizi.

Dietro l’etichetta del mix funzionale si celano spesso operazioni speculative di natura prevalentemente commerciale e ricettiva, che non rispondono ai bisogni degli abitanti. Qui si chiude e si salda il cerchio che tiene unite le due riforme di cui si parlava poco prima. Infatti, il fondo di COIMA raccoglie il risparmio di casse di previdenza e fondi pensione italiani (Cassa Forense, ENPAM, Inarcassa, la Cassa dei Commercialisti, il Fondo Pensione del Monte dei Paschi), insieme a banche e capitali sovrani del Golfo. Sono, cioè, gli stessi soggetti che raccolgono e reinvestono il risparmio dei lavoratori e delle lavoratrici. Anche il caso degli ex Mercati Generali illustra come il risparmio previdenziale globale arrivi fin dentro un singolo intervento romano, poiché tra i principali investitori di uno dei fondi europei di Hines figura Menora Mivtachim, il maggiore fondo pensione israeliano.

SEMPLIFICAZIONI URBANISTICHE E FIGURE COMMISSARIALI
Attraverso il richiamo all’housing sociale, gli investitori accedono a procedure semplificate, premialità urbanistiche e strumenti agevolativi, mantenendo al tempo stesso una quota significativa dell’intervento destinata a funzioni pienamente remunerative. Un esempio si ritrova nelle norme sul cambio di destinazione d’uso: il decreto rende facile e veloce trasformare un edificio nato per altri scopi – come un’ex caserma, un ex ufficio, una struttura dismessa – in alloggi residenziali, che possono avere anche funzioni non residenziali.

Anche le figure commissariali giocano un ruolo decisivo, accentrando in capo a un organo monocratico poteri valutativi e decisionali che l’ordinamento affiderebbe a più amministrazioni. Il Piano casa prevede due distinte figure commissariali. Per i grandi programmi di edilizia integrata di interesse strategico è previsto un commissario di governo con poteri urbanistici molto estesi, capace di provvedere in deroga agli strumenti urbanistici generali ed esecutivi e persino “in assenza di pianificazione urbanistica”, fino al rilascio di un’autorizzazione unica con effetto di variante. C’è poi il Commissario incaricato del recupero del patrimonio pubblico, ruolo affidato all’architetto Felice Squitieri, vicino alla Lega. Questa figura opera per ordinanza in deroga a ogni disposizione di legge diversa da quella penale (fatti salvi l’antimafia, i beni culturali e paesaggistici e i vincoli europei), con il compito di sbloccare circa sessantamila alloggi popolari e la gestione dei 970 milioni del programma attraverso Invitalia.

Sul piano procedurale, la legge raccoglie le disposizioni applicabili ai programmi infrastrutturali di edilizia integrata, valorizzando meccanismi di semplificazione. Se per autorizzare un progetto serve il consenso di diversi uffici (Comune, Soprintendenza, ente ambientale, ASL), attraverso questa procedura semplificata si convocano tutte insieme le diverse amministrazioni, dando un tempo limite (trenta giorni, che salgono a quaranta quando sono in gioco tutela ambientale, paesaggistica o dei beni culturali). Vale il silenzio-assenso, quindi, se un ufficio non risponde entro la scadenza, il silenzio vale come un’autorizzazione a procedere.

A questo si aggiunge il meccanismo della dichiarazione di pubblica utilità. Per gli interventi di edilizia residenziale pubblica o sociale, si stabilisce che l’approvazione di quelli inseriti in “programmi di contrasto del degrado urbanistico, edilizio, ambientale e sociale o di rigenerazione urbana, comunque denominati, comporta la dichiarazione di pubblica utilità ai sensi di legge“. Questa formula copre un ventaglio molto largo di operazioni, tanto più che nei grandi programmi di investimento strategico la pubblica utilità scaturisce in via automatica anche dall’autorizzazione unica del commissario di governo.

Messe insieme, queste norme svuotano dall’interno la funzione di programmazione urbanistica, che viene di fatto calata dall’alto.

IL PARADOSSO DELL’ALIENAZIONE
Un ultimo aspetto che merita attenzione è il paradosso dell’alienazione. Infatti, il Piano casa si propone di aumentare l’offerta di alloggi a prezzi accessibili o ristrutturare le sessantamila case ERP in stato di non manutenzione, ma l’articolo cinque prevede esattamente il contrario, stabilendo le procedure con cui i comuni, gli enti e le aziende territoriali possono alienare gli immobili del patrimonio di edilizia residenziale pubblica e sociale in ragione “del loro valore di mercato”. A differenza del vecchio testo, in cui si diceva che i proventi della vendita dovevano colmare eventuali debiti degli enti gestori, ora si autorizza la vendita del patrimonio ERP, ma si decide dove vanno i soldi dopo, con un atto che non passa dal Parlamento. Anche la logica del rent to buy, ovvero il diritto di riscatto dell’inquilino, di fatto privatizza il patrimonio pubblico e non permette che resti nel circuito sociale e pubblico.

Sarebbero ancora tanti altri i punti da vagliare in un attento esame critico, ma la direzione è ormai chiara: il Piano casa non aumenta l’offerta di edilizia residenziale pubblica, né rende la casa più accessibile economicamente, creando piuttosto corsie preferenziali per altri possibili investimenti nel settore immobiliare. Infine, per quanto la legge dichiari di non voler consumare altro suolo, vale la pena riflettere su quanto sia importante, in un’epoca di cambiamento climatico e di continue ondate di calore, che certe aree vengano restituite alla natura o vengano riconvertite a parco pubblico anziché essere cementificate in mega progetti che di pubblica utilità hanno ben poco. (chiara davoli)