L’opportunità della crisi. Come il capitale fagocita le politiche pubbliche in Emilia Romagna

(disegno di mala)

In un recente lavoro (2024) Tim White definisce assetization quel processo attraverso il quale delle cose vengono trasformate in asset, cioè risorse e servizi di cui il privato orientato al profitto si appropria per generare ricchezza finanziaria. Questo fenomeno non presuppone la trasformazione di determinati comparti della società (per esempio gli edifici o gli alloggi) in beni direttamente commerciabili sui mercati finanziari, ma prepara il terreno affinché gli investitori possano avviare il processo di “assetizzazione”.

Possiamo interpretare l’assetizzazione come uno specifico risvolto tecnologico del processo di finanziarizzazione che a partire dalla crisi globale del 2008 ha investito il mercato privato dell’alloggio attraverso una molteplicità di nuovi modi di espropriazione. In particolar modo, nei due decenni successivi al 2008, si è configurato un sistema di accumulazione di profitto che è passato dalla centralità della proprietà immobiliare in sé alla proprietà immobiliare per la rendita. La casa come bene di valore sociale (un tetto sulla testa) è diventato un asset nei portafogli degli investitori. Compagnie di investimento globale hanno indossato i panni di proprietari immobiliari con l’obiettivo di acquistare unità abitative ed edifici su grande scala da riconvertire e/o riqualificare per poi metterli in affitto e accumulare ricchezza. Oltre alle molteplici forme che tale processo ha assunto con riferimento al mercato privato (co-living, buy-to-let, affitto ordinario, affitti brevi), si inizia a discutere anche del modo in cui investitori e imprese private aggrediscono anche il comparto pubblico della casa (si vedano, per esempio, i due articoli di Davoli e Bianchi). Qui vorrei condividere delle riflessioni a partire dalla giornata di apertura del percorso di riforma della disciplina regionale per le politiche abitative della Regione Emilia-Romagna, avviato il 15 settembre scorso sotto il titolo “L’abitare che verrà”, con l’obiettivo di approvare il nuovo testo entro il 2027.

Ci sono alcuni temi ricorrenti negli interventi della giornata, alla quale hanno preso parte, invitati dalla Regione, sia soggetti del mondo sociale che di quello dell’impresa. Prima di tutto, a distanza di venticinque anni dall’approvazione della normativa regionale vigente (24/2001), è chiaro a tutti che il contesto è cambiato talmente tanto da rendere urgente un nuovo testo. Impoverimento generale, turismo, studenti e lavoratori ad alta mobilità hanno reindirizzato il bisogno di casa verso un patrimonio abitativo a fine sociale preferibilmente in affitto. La proprietà risulta oggi un elemento troppo rigido per i nuovi portatori di bisogno abitativo che non hanno però l’esigenza di radicarsi sul territorio regionale. Un altro tema ricorrente è l’importanza di ampliare la risposta pubblica al bisogno di case a un maggior numero di soggetti. L’obiettivo è abbandonare la logica dell’emergenza a cui è stata ancorata finora l’azione pubblica (in particolar modo con l’edilizia residenziale pubblica, cioè le case popolari) e abbracciare l’idea di aprirsi a quella parte di popolazione urbana definita in maniera vaga come “fascia grigia”, ovvero quelle persone che non hanno i requisiti per vedersi assegnata una casa popolare e che allo stesso tempo non riescono ad accedere a soluzioni stabili e abbordabili nel mercato privato della casa.

Fin qui tutto bene, penso. Promuovere un approccio (più) universalistico alla questione abitativa e ampliare la risposta pubblica alle esigenze abitative può spingere l’attore pubblico ad agire da competitore con l’attore privato e, dunque, contribuire a un calmieramento dei prezzi. Ciò che emerge quindi è la centralità dell’edilizia residenziale sociale (Ers) per rispondere a un’ampia gamma di nuovi bisogni (ceto medio, studenti, lavoratori) che non convergono nell’edilizia residenziale pubblica (Erp). Un strumento di cui la Regione si dovrebbe dotare impegnandosi a definire con chiarezza le sue tipologie, gli attori coinvolti nella sua gestione e l’utenza che ne beneficerà. In questo l’organizzazione della giornata è molto significativa. Traccia la direzione lungo la quale la Regione intende muoversi dichiarando, inoltre, l’ambizione di essere l’apripista regionale nel panorama nazionale.

La giornata di apertura è articolata in due momenti. Al mattino intervengono la politica e le parti sociali. Le agenzie regionali per l’edilizia residenziale, i tavoli provinciali di coordinamento tra comuni, i sindacati e il terzo settore delineano le sfumature del bisogno di casa così come si è configurato negli ultimi decenni e che si presuppone ci accompagnerà per i prossimi due anni. Riconosciuta la centralità che occorre ancora dare all’Erp, quasi a sottolineare l’impostazione politica di un attore che continua a puntare sul grande strumento di matrice socialista nell’ambito delle politiche abitative, evidenziano l’importanza dell’Ers come strumento innovativo in grado di incontrare una più ampia gamma di esigenze. Ad accompagnare tutti gli interventi è la consapevolezza dell’attuale carenza di alloggi a prezzi accessibili e la necessità di incrementare tale patrimonio. Pochi spunti pratici su come raggiungere questo obiettivo dai politici, ma con una certezza: non ci sono risorse finanziarie, a loro dire, per dare concretezza alla nuova legge regionale. Ed è così che tutti gli spunti si concentrano al pomeriggio, quando a intervenire è il mondo dell’impresa e, nello specifico, il mondo dell’impresa edilizia. Cioè, la compagine di chi può apportare capitale. Sono presenti Confindustria, l’Associazione Nazionale Costruttori Edili, Cna Costruzioni, Confartigianato e Associazione Sindacale Piccoli Proprietari Italiani.

Sin da subito si delinea il ruolo al quale il privato tende e al quale è invitato da parte della Regione. Colmare il vuoto di alloggi sostenibili attraverso l’implementazione dello stock di Ers. Le imprese di costruzione e ristrutturazione dell’edilizia sono state invitate, quindi, come controparte operativa e tecnica che troverà spazio nella nuova legge regionale sotto l’agognato acronimo PPP (partenariato pubblico-privato). Qualche mugugno viene emesso dalla platea all’inizio dell’intervento del direttore generale di Confindustria Emilia Romagna, ma il più sorpreso sembra proprio lui stesso. “Vi starete chiedendo che c’entra Confidustria in una giornata come quella di oggi e me lo sono chiesto anche io, a dire il vero”. Sghignazza e aggiunge che venticinque anni prima Confindustria non aveva preso parte al percorso del regolamento regionale per le politiche abitative perché in quell’epoca non vi era tale esigenza. Il processo di assetizzazione si riferisce proprio a questo. In questo caso, la Regione Emilia-Romagna prepara il terreno affinché il mondo dell’impresa privata trovi il proprio posto nel comparto pubblico del settore immobiliare. Bisogno sociale e profitto devono allinearsi e gli interventi del pomeriggio sono tutti concordi nel riconoscere come principale criticità la carenza di alloggi. Non si tratta più di case popolari però, in risposta alle esigenze delle frange più povere della popolazione, ma di un’utenza molto più ampia e, dunque, potenzialmente più vantaggiosa per chi fa impresa. A partire da queste presa di coscienza, si articolano le richieste e le condizioni che pone il mondo dell’impresa all’istituzione regionale per garantire la propria partecipazione al percorso di riforma della legge.

Prima di tutto, l’istituzione pubblica deve definire in maniera chiara cosa sia Ers dando una bussola per gli interventi di costruzione o ristrutturazione da parte del privato, in modo da evitare competitori sleali. Nel caso degli interventi di recupero del patrimonio abitativo esistente ma inutilizzato perché fatiscente, occorre fare ricorso allo stock pubblico perché è “eticamente scorretto che anche un solo immobile o alloggio pubblico risulti inutilizzato quando c’è bisogno di casa”, afferma il presidente della Regione De Pascale. Dunque, gli immobili da ristrutturare li mette il pubblico e il privato si propone di ristrutturarli e, soprattutto, di gestirli seppure nel solco che definirà la Regione. La seconda richiesta riguarda i costi, ritenuti troppo elevati per garantire la messa a disposizione di alloggi economicamente accessibili e contemporaneamente margini di profitto tali da invogliare l’intervento del privato. Dunque, le alternative sono due. Costruire ex-novo perché costa meno che riqualificare un patrimonio inutilizzato, oppure si ristruttura a patto che l’istituzione contribuisca al contenimento dei costi sobbarcandosi, per esempio, gli oneri delle opere di urbanizzazione e delle bonifiche di aree dismesse. La terza richiesta riguarda la semplificazione delle procedure burocratiche per l’intervento privato in relazione, per esempio, al rilascio di permessi di costruzione, certificazioni ambientali e cambi di destinazione d’uso per la riconversione di immobili non residenziali in immobili residenziali.

Tutte queste richieste si muovono nel solco di quanto tracciato dal Piano Casa del governo Meloni (si veda Davoli), ma soprattutto nel quadro di un’edilizia abitativa che nel futuro dovrà guardare all’affitto e non più alla proprietà dell’alloggio. Da un lato, sono conclamate le difficoltà economiche di larga parte della popolazione emiliano-romagnola di accedere alla proprietà abitativa in un contesto di dilagante impoverimento, ma dall’altro, l’estrazione di profitto dalla casa tramite l’affitto è più vantaggioso in un sistema globale che Arundel e Roland definiscono post-homeownership, fondato sulla rendita.

Interventi chiari e diretti del mondo dell’impresa ai quali non ha fatto da contraltare la Regione, che si è limitata al ruolo di anfitrione che apre le porte e il campo dell’abitare pubblico agli interessi del privato. In quest’ottica, è altrettanto indicativa l’assenza di compagini di contestazione nell’aula magna della Regione in via Aldo Moro a sottolineare che i problemi della casa sono altrove e lì dentro il 15 settembre effettivamente non c’era spazio per i bisogni di chi effettivamente li vive sulla propria pelle, ma per lo scenario di profitto che si prospetta negli anni a venire. Al momento del buffet, tra la sessione del mattino e quella del pomeriggio, noto un solo ragazzo con indosso la maglia di Labás. Sul retro è stampata in giallo una citazione dalle Città Invisibili di Calvino. “Ogni città riceve la sua forma dal deserto a cui si oppone”. (guido tortano)